So können Immobilienmakler das Bestellerprinzip umgehen

So können Immobilienmakler das Bestellerprinzip umgehen

  • 1
  • 20. April 2015

Kaum ist das neue Gesetz verabschiedet, machen sich Immobilienmakler Gedanken, wie sie das Bestellerprinzip umgehen können. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Schlupflöcher es gibt, welche Strafen Sie bei Gesetzesverstößen treffen und welche einfachen Methoden es gibt, um Ihre Provision in Zukunft zu sichern.

Viele Immobilienmakler überlegen sich zurzeit kreative Methoden wie sie das Bestellerprinzip umgehen, denn ab dem 01. Juni 2015 soll gemäß Mietrechtsnovellierungsgesetz derjenige die Maklerprovision zahlen, der den Makler beauftragt hat. Für den Berufsstand des Maklers bedeutet das Bestellerprinzip etwa 30 % Umsatzeinbußen. Denn wozu sollte der Vermieter Provision für einen Dienst zahlen, den er im Grunde auch “billig” selbst leisten kann?

Deutschlandweit werden jährlich knapp 850.000 Mietwohnungen mit Hilfe eines Maklers neu vermietet. Das entspricht etwa der Hälfte aller Wiedervermietungen. In angespannten Regionen wie Berlin liegt die Quote der durch einen Wohnungsvermittler vermittelten Einheiten sogar doppelt so hoch. Durch das Bestellerprinzip werden diese Zahlen deutlich sinken und viele Immobilienmakler fürchten um ihre Existenz.

Immobilienmakler können auf verschiedene Weise das Bestellerprinzip umgehen. Aktuell werden folgende Strategien verfolgt, um dem Problem zu begegnen. (Bitte beachten Sie: die folgenden Informationen spiegeln nicht die Empfehlung von Property Branders und deren Mitarbeitern wieder, sondern sind lediglich ein Tatsachenbericht.)

Immobilienmakler und Eigentümer umgehen gemeinsam das Bestellerprinzip

Bisher war es üblich, Zeitungannoncen und Immobilienportale zu nutzten, um Mietinteressenten zu gewinnen und Mietwohnungen über die Immobiliensuche zu vermitteln. Mit dem Bestellerprinzip wird der Schritt über den Immobilienmakler für den Vermieter obsolet. Denn warum sollte ein Eigentümer zwei Kaltmieten zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer aufwenden, nur damit ein Dritter eine Annonce schaltet?

Wenn Makler das Bestellerprinzip umgehen wollen, könnte der Vermieter eine eigene Website für seine Objekte einrichten, auf der er die zu vermietenden Objekte einstellt. Für den potenziellen Mieter sollte diese Webseite jedoch möglichst schwer zu finden sein. (Das bedeutet, Suchmaschinen sollten von der Indexierung der Webseite ausgeschlossen werden, damit sie gar nicht erst in den Suchergebnissen bei Google auftaucht.) Ihnen als Immobilienmakler ist die Domain jedoch bekannt. Durch das Verbergen des Angebots sind Mietinteressenten gezwungen, sich an Sie zu wenden und Sie mit der Suche nach einer Mietwohnung zu beauftragen. Ist der schriftliche Auftrag erteilt, “suchen” Sie auf der Webseite des Eigentümers (auf der nur Ihnen bekannten Domain) und “finden” eine passende Wohnung im Netz “für den Auftraggeber, den Mieter”, der auch die Courtage zahlen muss.

Makler und Makler kooperieren miteinander

Eine zweite Möglichkeit erfordert die Kooperation zweier Makler. Makler A sammelt die Angebote von Vermietern und Objekteigentümern, während Makler B sich von Wohnungssuchenden beauftragen lässt. Makler A ist somit nicht direkt vom Mieter bestellt und kann seinem Kollegen entsprechende Angebote unterbreiten. In einer solchen Kooperation ist auch ein ganzes Immobilienmakler- und Vertriebsnetzwerk denkbar, mit dem sich alle Beteiligten gegenseitig unterstützen können. Diese Methode erfordert viel Vertrauen und faires Miteinander. Bisher konnte sich in Deutschland noch kein öffentliches Netzwerk durchsetzen, das auf gegenseitiger Kooperation beruht. Im rein privaten Umfeld “unter Freunden” ist dies schon eher denkbar.

Bestellerprinzip umgehen durch Provisionserstattung

Hat der Vermieter den Immobilienmakler beauftragt und die Provision gezahlt, kann er sie sich in Form eines Abschlags für vorhandene Wohnungseinbauten erstatten lassen und so das Bestellerprinzip umgehen. Die Maklercourtrage wird damit im Rahmen von Abstandszahlungen nachträglich zurückgeholt. Denkbar sind hier etwa Einbauten wie Küchen oder Einbauschränke.

Langfristige Provisionserstattung durch erhöhte Miete

Eine weitere Möglichkeit um das Bestellerprinzip zu umgehen ist die langfristige Rückerstattung über eine gesteigerte Kaltmiete. Hierbei wird auf die Kaltmiete die Maklercourtage anteilig aufgeschlagen, wobei unterschiedliche Laufzeiten zu Grunde liegen. Geht der Vermieter von einer durchschnittlichen Mietdauer von 3 Jahren aus, ist der aufzuschlagende Anteil der Provision geringer als bei kürzerer, angenommener Mietdauer.

Darüber hinaus sorgt die ebenfalls ab 01. Juni 2015 in Kraft tretende Regelung zur Mietpreisbremse dafür, dass zukünftig ein Objekt in Regionen mit angespannter Marktsituation nur bis max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete wiedervermietet werden darf.

Diese Risiken gibt es für Eigentümer und Makler

Die Umgehung des Bestellerprinzips bringt jedoch auch Risiken mit sich. So kann sich der Mieter entschädigen lassen, sofern er mithilfe von Zeugen und Belegen nachweisen kann, dass ein Fehlverhalten des Maklers oder Eigentümers vorliegt. Schaltet der Mieter hierfür einen Anwalt ein, kann zwar eine Rechtsschutzversicherung (Weitere Infos finden sie hier) für die auf Sie zukommenden Anwaltskosten aufkommen, jedoch muss diese vor Beginn der juristischen Verhandlung abgeschlossen worden sein. Weiterhin kann es auch für den Vermieter teuer werden: Steht beispielsweise der Abschlagspreis für die Wohnungseinrichtung in einem auffälligen Missverhältnis zum tatsächlichen Wert, ist eine entsprechende Forderung unwirksam.

Langfristige Lösung nur über ein echtes “Modell” mit modernem Marketingansatz

Es ist davon auszugehen, dass der Gesetzgeber diese Schlupflöcher langfristig schließen wird. Wollen Immobilienmakler das Bestellerprinzip umgehen, werden sie sich früher oder später auf illegalem Terrain im Mietrecht und Maklerrecht bewegen.

Eine langfristige Lösung lässt sich deshalb nur aus einem modernen Geschäftsmodell mit professionellem Marketing und guter Werbung für Immobilienmakler entwickeln. Ihre Hauptaufgabe wird es deshalb sein, Vermietern und Eigentümern zu zeigen, dass es sich lohnt, einen qualifizierten Immobilienmakler mit der Wohnungsvermittlung zu beauftragen. Hier kann beispielsweise eine professionelle, eigene Maklerhomepage helfen, neue Kunden zu gewinnen. Bereits vorhandene Kunden können mit After Sales Marketing für Makler gebunden werden.

Vom Eigentümer selbstverfasste Online- oder Zeitungsinserate sind zwar kostenlos oder zumindest günstiger, die Kompetenz und die Professionalität eines Maklers sind jedoch langfristig unersetzlich.

Wie Sie Eigentümer als provisionszahlende Kunden gewinnen

Im nächsten Beitrag erfahren Sie, wie Sie Ihr ganzes Geschäftsmodell mit einfachen Methoden zukunftssicher umstricken können. Ihr Ziel wird es sein, Eigentümer zu bewegen künftig Ihre Provision zu zahlen. Wir stellen verschiedene Strategien vor und erläutern, wie sie intelligent umgesetzt werden können. Wenn Sie informiert werden möchten, sobald der Artikel online ist, können Sie sich hier in den Newsletter dazu eintragen.

Den nächsten Beitrag per E-Mail erhalten

Gehören Sie zu den Marketingpionieren? Dann tragen Sie sich jetzt ein und wir informieren Sie, wenn der neue Artikel “Wie Sie Eigentümer als provisionszahlende Kunden gewinnen” erscheint.

gründete 2011 Property Branders. Er studierte Betriebswirtschaftslehre mit Fokus auf Immobilienwirtschaft und befasst sich mit Immobilienmarketing, Werbung und Vertrieb.

Sie können gleich hier ein Projekt anfragen Projekt anfragen